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文化创意产业园区开发运营的策略分析(一)

发布日期:2019-06-10 作者:来源于网络 点击:

产业园区建设与传统房地产开发具有部分替代性。而当前国家对传统房地产项目不断的进行调控,这也客观上为产业园区建设创造了更大的经营空间,减少了产业地产的投资风险,提高了园区运营的稳定性和可控性,吸引了更多传统住宅房地产开发商的目光。金融危机之后,大约有12%的传统房地产开发商转投产业园建设项目,从2005年第一次房地产调控开始,则有约30%的传统房地产商转向产业园建设开发,二线城市比例稍低。

下面产业园区规划跟大家说一说文化创意产业园区开发运营的策略分析。

1、运营管理策略

运营架构要突破传统单一化的“招商+物业”模式,以“集团性团队”架构,通过集成“软性”服务理念,以“高端文化”服务产业连来整体提升园区内涵和功能。园区管理倡导“开放式园区”的管理模式,形成内外互动、融为一体的泛园区管理。集团性运营团队包括行业组织方即特定行业协会组织;运营方即项目的管理、运营发展方;项目管理方即物业的监管与托管方;专业服务公司即以文化推广为核心的创意服务公司;特定行业即项目的特定使用方(招商对象)。通过整合创意产业价值链上运营服务性质的环节,构建起“集团性运营服务团队”,以创意价值增值,实现园区不断的自我更新与功能再造。

2、租金定价策略

创意园区租金的定价程序,首先是参照园区所在城市运营状况最好的产业园区的租金,确定一个定价目标,再结合周边市场供求水平调整目标;其次是估算建设成本,包括年承包费用、新旧厂房改造费用的折旧率、物业管理和设备维修费等;再次是确定总体策略,可以通过平开高走,甚至起步阶段实行“零房租”进驻,吸纳主导企业入住,聚集人气,再根据不同企业、不同位置、不同租期实行差别定价;最后是选择定价方法,可以根据园区不同发展阶段选择成本导向、竞争导向和需求导向的定价策略。最终是要在考虑运营商预期利润、入驻企业的接受能力与政府的租金补贴扶持之间寻求一个多方满意的平衡点。总的来说,政府不能长期扶持一个产业的发展,创意产业最终必须回归市场,因此也必须按照商业市场运作,培育出自己的“造血功能”。

文化创意产业园区开发运营的策略分析(一)

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